Du hast beim Notar unterschrieben — und fragst dich: Was passiert jetzt eigentlich? Der Kaufvertrag ist nur der Anfang. Bis du den Schlüssel in der Hand hältst und offiziell als Eigentümer im Grundbuch stehst, vergehen in Berlin meist mehrere Wochen bis Monate. Und es kommen Kosten: Die Grunderwerbsteuer in Berlin liegt bei 6 % — bei 350.000 € Kaufpreis sind das 21.000 €. Dazu kommen Notar- und Grundbuchkosten von grob 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Hier liest du Schritt für Schritt, was nach dem Notartermin passiert, welche Fristen gelten und worauf du als neues WEG-Mitglied achten musst.
Der Ablauf auf einen Blick
Fünf Stationen liegen zwischen Unterschrift und Schlüssel. Sie laufen teils nacheinander, teils parallel:
- Notartermin: Kaufvertrag wird beurkundet, Auflassungsvormerkung wird auf den Weg gebracht.
- Auflassungsvormerkung: Sie wird ins Grundbuch eingetragen und sichert deinen Anspruch.
- Kaufpreiszahlung: Erst wenn der Notar dich zur Zahlung auffordert (Fälligkeitsmitteilung), überweist du.
- Grundbuchumschreibung: Nach Zahlung von Kaufpreis und Grunderwerbsteuer wirst du als Eigentümer eingetragen.
- Übergabe: Du bekommst die Schlüssel — Nutzen, Lasten und Gefahr gehen auf dich über.
Der zeitliche Abstand zwischen Notartermin und Grundbucheintragung ist in Berlin oft größer, als Käufer erwarten. Gut zu wissen: In der Zwischenzeit bist du durch die Auflassungsvormerkung abgesichert. Plane deshalb nicht zu eng — zwischen Unterschrift und Schlüsselübergabe können leicht sechs bis zwölf Wochen liegen, je nachdem wie schnell Finanzamt und Grundbuchamt arbeiten. Wer parallel eine Finanzierung laufen hat, sollte die Auszahlungstermine mit der Bank abstimmen, damit der Kaufpreis genau dann bereitsteht, wenn der Notar zur Zahlung auffordert.
Schritt 1 — Der Notartermin
Beim Notar wird der Kaufvertrag laut vorgelesen und beurkundet. Das ist Pflicht: Ein Wohnungskauf ohne notarielle Beurkundung ist unwirksam. Im Vertrag stehen Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, der Übergabetermin und die Regelung von Nutzen und Lasten. Lies den Entwurf vorab in Ruhe — der Notar muss ihn dir spätestens zwei Wochen vor dem Termin zur Verfügung stellen.
Die Auflassungsvormerkung
Das wichtigste Schutzinstrument für dich heißt Auflassungsvormerkung. Sie wird auf Veranlassung des Notars ins Grundbuch eingetragen und sichert deinen Anspruch auf die Wohnung ab dem Zeitpunkt der Eintragung. Solange sie steht, kann der Verkäufer die Wohnung nicht ein zweites Mal verkaufen oder mit neuen Belastungen versehen, die deine Position gefährden. Du zahlst den Kaufpreis in der Regel erst, wenn diese Vormerkung steht — so läufst du nicht in einen Doppelverkauf hinein.
Die Vormerkung ist also dein Sicherheitsnetz für die Wartezeit. Sie ist keine bloße Formalie, sondern der Grund, warum du den Kaufpreis ohne großes Risiko zahlen kannst, lange bevor du selbst im Grundbuch stehst. Frag im Zweifel beim Notartermin nach, wann mit der Eintragung der Vormerkung zu rechnen ist — das ist der Moment, ab dem du wirklich geschützt bist.
Grundbuch prüfen: Belastungen erkennen
Bevor du unterschreibst, gehört ein Blick ins Grundbuch dazu — vor allem in Abteilung II (Lasten und Beschränkungen) und Abteilung III (Grundpfandrechte). Achte auf:
- Grundschulden: Alte Grundschulden des Verkäufers müssen gelöscht oder lastenfrei gestellt werden. Der Notar regelt das über die Kaufpreiszahlung.
- Wohnrecht / Nießbrauch: Ein eingetragenes Wohnrecht kann bedeuten, dass jemand anders in der Wohnung wohnen darf — auch nach dem Kauf.
- Dienstbarkeiten: Wege-, Leitungs- oder Nutzungsrechte zugunsten Dritter bleiben oft bestehen.
Genauso wichtig sind die WEG-Unterlagen. Wer die WEG-Dokumente vor dem Notar prüfen lässt, vermeidet böse Überraschungen — eine offene Sonderumlage kann dich nach dem Kauf treffen.
Schritt 2 — Nach dem Notar (2–6 Wochen)
Jetzt arbeiten Notar, Finanzamt und Grundbuchamt im Hintergrund. Für dich wird in dieser Phase vor allem ein Posten relevant: die Grunderwerbsteuer.
Grunderwerbsteuer Berlin: 6 %
Das Finanzamt erhält vom Notar eine Anzeige über den Kauf und schickt dir anschließend den Grunderwerbsteuerbescheid. In Berlin beträgt die Grunderwerbsteuer 6 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 350.000 € sind das 21.000 €. Die Steuer ist in der Regel innerhalb eines Monats nach dem Bescheid fällig.
Warum das wichtig ist: Erst wenn du die Grunderwerbsteuer bezahlt hast, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Und ohne diese Bescheinigung schreibt das Grundbuchamt das Eigentum nicht auf dich um. Die Steuerzahlung ist also kein lästiges Beiwerk, sondern eine Voraussetzung für deine Eintragung.
Das Vorkaufsrecht des Bezirks
In bestimmten Gebieten — etwa Milieuschutz- oder Erhaltungsgebieten — kann der Bezirk ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Das Bundesverwaltungsgericht hat die Reichweite dieses Rechts 2021 allerdings deutlich eingeschränkt. Es gibt also kein pauschales Vorkaufsrecht der Stadt für jeden Kauf. Ob dein Kauf in einem betroffenen Gebiet liegt, klärt der Notar — meist über eine Anfrage beim zuständigen Bezirksamt. Erst danach kann die Grundbuchumschreibung weitergehen.
Für die meisten Wohnungskäufe in Berlin spielt das Vorkaufsrecht keine Rolle. Liegt deine Wohnung aber in einem Milieuschutzgebiet, kann die Klärung ein paar Wochen dauern. Das ist normaler Teil des Ablaufs und nichts, worüber du dir Sorgen machen musst — der Notar steuert diesen Schritt und wartet die Antwort des Bezirks ab, bevor er die Umschreibung beantragt.
Schritt 3 — Die Grundbuchumschreibung
Wenn Kaufpreis und Grunderwerbsteuer gezahlt sind und die Unbedenklichkeitsbescheinigung vorliegt, beantragt der Notar die Umschreibung im Grundbuch. In Berlin dauert dieser Schritt häufig mehrere Wochen bis Monate — die Grundbuchämter sind unterschiedlich stark ausgelastet.
Wichtig zu verstehen: Erst mit der Eintragung im Grundbuch bist du rechtlich und offiziell Eigentümer. Bis dahin schützt dich die Auflassungsvormerkung, aber im Grundbuch steht formal noch der Verkäufer. Das ist normal und kein Grund zur Sorge — der Übergang von Nutzen und Lasten regelt sich über den im Vertrag vereinbarten Übergabetermin, nicht über die Eintragung.
Die Kosten für Notar und Grundbuch zusammen liegen grob bei 1,5 bis 2 % des Kaufpreises. Bei 350.000 € sind das ungefähr 5.250 bis 7.000 €. Diese Kosten trägt in der Regel der Käufer und sie fallen unabhängig davon an, ob du die Wohnung selbst nutzt oder vermietest. Plane sie fest in dein Eigenkapital ein, denn sie werden in der Regel kurz nach dem Notartermin fällig. Auch die Teilungserklärung als neuer Eigentümer solltest du dir jetzt griffbereit legen — sie regelt, was dir gehört und wie die Kosten in der WEG verteilt werden.
Schritt 4 — Dein Start als WEG-Mitglied
Mit der Übergabe wirst du Teil der Eigentümergemeinschaft. Das ist mehr als ein neuer Briefkasten: Ab jetzt zahlst du monatlich Hausgeld, bist an Beschlüsse gebunden und trägst deinen Anteil an Instandhaltung und Rücklage mit. Damit der Übergang reibungslos läuft, gilt es ein paar Dinge schnell zu erledigen:
- Bei der Verwaltung melden: Teile der Hausverwaltung und dem Beirat mit, dass du neuer Eigentümer bist. Erst dann wirst du korrekt in der Abrechnung geführt.
- SEPA-Lastschrift einrichten: Damit das Hausgeld pünktlich abgebucht wird und keine Rückstände entstehen.
- WEG-Dokumente anfordern: Letzte Jahresabrechnung, aktueller Wirtschaftsplan, Beschluss-Sammlung und die jüngsten Protokolle. So weißt du, was beschlossen ist und was auf dich zukommt.
- Erste Eigentümerversammlung & Stimmrecht: Ab deiner Eintragung hast du Stimmrecht. Geh hin — dort werden Kosten und Sanierungen entschieden, die dich direkt betreffen.
Plane den Termin frühzeitig ein. Wer die erste Eigentümerversammlung vorbereiten will, sollte Tagesordnung und Wirtschaftsplan vorher lesen — und wissen, was dein Hausgeld wirklich abdeckt. Ein erster Anhaltspunkt, ob deine WEG im Rahmen liegt, ist der Vergleich, was dein Hausgeld kosten wird.
Die Gesamtkosten im Überblick
Über den Kaufpreis hinaus solltest du mit den sogenannten Kaufnebenkosten rechnen. Sie sind in Berlin der Posten, den Käufer am häufigsten unterschätzen: Zusammen machen sie schnell sieben bis acht Prozent des Kaufpreises aus — und sind in der Regel aus Eigenkapital zu zahlen, weil Banken sie selten mitfinanzieren. Die folgende Tabelle zeigt ein Beispiel für eine Berliner Eigentumswohnung mit 350.000 € Kaufpreis — die Beträge sind illustrativ und hängen vom Einzelfall ab:
| Position | Satz | Beispiel (bei 350.000 €) |
|---|---|---|
| Kaufpreis | — | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6 % | 21.000 € |
| Notar & Grundbuch | ca. 1,5–2 % | 5.250–7.000 € |
| Maklerprovision (ggf.) | je nach Vereinbarung | variiert |
| Nebenkosten gesamt | ca. 7,5–8 % | ca. 26.250–28.000 € (+ Makler) |
Illustrative Beispielwerte bei 350.000 € Kaufpreis. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach der Gebührenordnung, eine Maklerprovision fällt nur an, wenn ein Makler beteiligt ist.
SARA prüft die WEG-Dokumente deiner neuen Wohnung — Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokolle — und erkennt offene Sonderumlagen oder Beschlüsse, die dich als neuen Eigentümer treffen. So weißt du vor dem Notartermin, ob auf dich noch Kosten zukommen, die im Kaufpreis nicht eingepreist sind.
SARA liefert Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was du jetzt tun solltest
- Geld bereithalten. Plane die Grunderwerbsteuer und die Notar-/Grundbuchkosten fest in deine Finanzierung ein — sie kommen kurz nach dem Notartermin.
- Fristen im Blick behalten. Grunderwerbsteuer zügig zahlen, damit die Unbedenklichkeitsbescheinigung die Grundbuchumschreibung nicht verzögert.
- WEG-Anschluss organisieren. Verwaltung informieren, SEPA-Lastschrift einrichten, Dokumente anfordern.
Tiefer ins WEG-Thema einsteigen kannst du jederzeit im WEG-Ratgeber für neue Berliner Eigentümer.