Was die Teilungserklärung ist — und warum sie alles bestimmt
Die Teilungserklärung (§8 WEG) ist das notarielle Gründungsdokument jeder WEG. Sie wird beim Grundbuchamt eingetragen und ist für alle Eigentümer rechtlich bindend — auch für zukünftige Käufer.
Sie legt für die gesamte Lebensdauer der WEG fest: Was gehört dir alleine (Sondereigentum), was gehört allen (Gemeinschaftseigentum), wie viel Stimmrecht du hast, wie Kosten aufgeteilt werden.
Änderungen brauchen Einstimmigkeit aller Eigentümer — in der Praxis fast unmöglich bei großen WEGs.
Jeder Eigentümer hat das Recht seine Teilungserklärung jederzeit beim Grundbuchamt anzufordern (kostet ca. 10–20 €).
Die 5 Kernbestandteile einer Teilungserklärung
1. Aufteilung in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
Exakte Beschreibung welche Räume und Flächen zum Sondereigentum gehören (deine Wohnung, ggf. Keller, Garage) und was Gemeinschaftseigentum ist (Treppenhaus, Dach, Fassade, tragende Wände, Heizungsanlage, Aufzug).
Achtung: Kellerräume und Garagen sind oft Sondereigentum — aber nicht immer.
→ Gemeinschafts- vs. Sondereigentum: vollständige Abgrenzung
2. Miteigentumsanteile (MEA)
Jedem Sondereigentum werden Miteigentumsanteile zugeordnet (z.B. 127/1000stel) — ausgedrückt als Bruch an der gesamten WEG. MEA bestimmen meist: Hausgeld-Anteil, Stimmgewicht, Anteil an Rücklage und Gemeinschaftseigentum bei Auflösung.
MEA ≠ Wohnungsgröße zwingend — ältere Teilungserklärungen haben oft historische MEA die nicht der Realität entsprechen.
3. Gemeinschaftsordnung (oft integriert)
Regelt das Zusammenleben: Haustierhaltung, Nutzungseinschränkungen, Ruhezeiten, Abstimmungsverfahren. Kann Sonderregelungen enthalten die vom WEG abweichen (z.B. anderer Abstimmungsmaßstab).
Haustierverbote in der Gemeinschaftsordnung: laut BGH 2023 meist unwirksam wenn pauschal formuliert. Mehr erfahren →
4. Sondernutzungsrechte
Ein Sondernutzungsrecht gibt einem bestimmten Eigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einer Gemeinschaftseigentumsfläche (z.B. Gartenteil, Stellplatz, Dachterrasse).
Wichtig: Sondernutzungsrecht ≠ Sondereigentum. Die Fläche bleibt Gemeinschaftseigentum — der Eigentümer darf sie nur allein nutzen. Sondernutzungsrechte gehen beim Verkauf automatisch auf den Käufer über (grundbuchrechtlich eingetragen).
5. Kostentragungsregelungen
Wer zahlt was? Standard: Kosten nach MEA. Aber Teilungserklärungen können abweichende Schlüssel festlegen (z.B. Heizung nach Heizkostenverordnung, Aufzug nur von Nutzern).
Für Abrechnungskonflikte in der WEG ist der Kostentragungsschlüssel aus der Teilungserklärung entscheidend.
Lädst du deine Jahresabrechnung bei SARA hoch, prüft SARA ob die angewendeten Verteilerschlüssel mit dem Standard-Kostenverteilungsschlüssel der Teilungserklärung übereinstimmen. Abweichungen werden markiert. Mehr zu SARA →
Was du in deiner Teilungserklärung prüfen solltest
- ☐Stimmt das beschriebene Sondereigentum mit der Realität überein? (Kellerraum, Stellplatz, Dachboden)
- ☐Wie hoch sind deine MEA? (sollte in der Abrechnung als Grundlage auftauchen)
- ☐Gibt es Sondernutzungsrechte — von dir oder anderen Eigentümern die dich einschränken?
- ☐Welcher Kostentragungsschlüssel gilt für was?
- ☐Gibt es Nutzungseinschränkungen (gewerbliche Nutzung, Tierhaltung, Kurzzeitvermietung)?
- ☐Welches Abstimmungsverfahren gilt? (MEA-Prinzip oder Kopfprinzip?)
So kommst du an deine Teilungserklärung
Beim Kauf: Normalerweise Teil der Kaufunterlagen — du hast sie vom Notar erhalten.
Verloren? Beim Grundbuchamt des zuständigen Berliner Amtsgerichts anfordern — ca. 10–20 € Gebühr.
Beim Verwalter: Jeder Verwalter muss dir auf Anfrage eine Kopie aushändigen.
Online: Berliner Grundbuchämter digitalisieren schrittweise — in einigen Bezirken bereits möglich.
→ Beim Kauf einer WEG-Wohnung: Was du prüfen musst
Kann die Teilungserklärung geändert werden?
Ja — aber es braucht die Zustimmung aller Eigentümer (§10 WEG). Bei 10 Einheiten: alle 10 müssen notariell zustimmen. In der Praxis fast nie möglich.
Ausnahme: Beschluss-Kompetenz der WEG für bestimmte Punkte aus der Gemeinschaftsordnung — hier reicht Mehrheit.
Sondernutzungsrechte übertragen: Nur mit Zustimmung des Berechtigten und Eintragung im Grundbuch.