Warum WEG-Dokumente beim Kauf wichtiger sind als der Grundriss
Der Kaufpreis steht im Exposé. Was du wirklich zahlst, steht in den WEG-Dokumenten. Eine WEG mit zu niedriger Rücklage und ausstehender Fassadensanierung kann innerhalb von 2 Jahren 8.000–15.000 € Sonderumlage bedeuten — auf Kosten des neuen Eigentümers. In Berlin werden jährlich tausende Eigentumswohnungen gekauft. Schätzung: mindestens 30 % der Käufer haben nie die WEG-Jahresabrechnung gelesen.
Diese 7 Dokumente musst du anfordern — vor dem Notartermin
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan — Das Grunddokument. Zeigt was Sondereigentum ist, welche MEA du kaufst und ob es Sondernutzungsrechte gibt. Bezugsquelle: Grundbuchamt Berlin oder über den Verkäufer. Die Teilungserklärung bestimmt alles in der WEG: Sondereigentum, Stimmrecht, Kostenverteilung.
- Letzte 3 WEG-Jahresabrechnungen — Zeigen die tatsächlichen Kosten der letzten Jahre, Abweichungen vom Wirtschaftsplan und den Rücklagenverlauf. Mehr dazu in unserem Artikel WEG-Jahresabrechnung prüfen. Jahresabrechnung automatisch prüfen lassen — SARA erkennt versteckte Risiken.
- Aktueller Wirtschaftsplan — Zeigt was du monatlich zahlen wirst. Wichtig: Rücklagenposition und ob eine Erhöhung bereits beschlossen ist.
- Aktueller Rücklagenstand — Als Stichtags-Kontoauszug des WEG-Rücklagenkontos, nicht nur aus der Abrechnung. Zielwert: mind. 10 €/m² Wohnfläche bei Gebäuden über 15 Jahre.
- Letzte 3 Protokolle der Eigentümerversammlung — Zeigen ob laufende Streitigkeiten, geplante Großsanierungen oder beschlossene aber noch nicht erhobene Sonderumlagen existieren.
- Beschlusssammlung — Das vollständige Register aller WEG-Beschlüsse. Recht auf Einsicht für jeden Kaufinteressenten (über den Verwalter zu beantragen).
- Verwaltervertrag — Wann läuft er aus? Welche Kündigungsfristen? Gibt es Sondervergütungen die das Hausgeld erhöhen?
Lade Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan und Protokoll des Kaufobjekts in SARA hoch. SARA gibt dir in 5 Minuten ein strukturiertes Ergebnis: Rücklagenstand im Berliner Vergleich, auffällige Kostenpositionen, beschlossene aber noch nicht erhobene Sonderumlagen — und eine klare Einschätzung: prüfen, verhandeln oder Finger weg.
Die 5 WEG-Warnsignale die jeden Kauf stoppen sollten
Was eine Sonderumlage kostet und wann sie kommt — das liest du in unserem separaten Artikel dazu.
Berliner Besonderheiten — was du beim Kauf in der Stadt wissen musst
- Gründerzeithäuser (1890–1918): Oft hohe Sanierungsbedarfe, Rücklagen historisch niedrig angesetzt
- Nachkriegsbau (1950–1975): Wärmedämmung oft nicht auf GEG-Standard, Heizungsanlagen alt → GEG-Nachrüstpflichten lauern
- Umwandlungsgebäude (ehemals Mietshäuser): Beschlusssammlungen oft lückenhaft, Teilungserklärungen aus den 1980/90ern mit unklaren Regelungen
- Neubau (ab 2010): Höhere Hausgeldkosten wegen moderner Technik, aber niedrige Sanierungsbedarfe
Was Hausgeld in Berlin kostet — und warum es zuletzt gestiegen ist — erklären wir separat. Was Berliner Eigentümer im Hausgeld-Vergleich 2026 zahlen.
Schritt-für-Schritt: Dein Ablauf vor dem Notartermin
- Kaufinteresse signalisieren → sofort alle 7 Dokumente beim Verkäufer oder Makler anfordern
- Teilungserklärung lesen: MEA, Sondernutzungsrechte, Tierhaltungsklauseln
- Letzte 3 Jahresabrechnungen auf Rücklagenentwicklung und Kostentrends prüfen
- Protokolle auf Warnsignale scannen (Sonderumlagen, Streitigkeiten, Sanierungsankündigungen)
- Aktuellen Wirtschaftsplan: Hausgeld ab Übernahme, Rücklagenposition
- Beschlusssammlung: laufende Beschlüsse mit finanziellen Auswirkungen identifizieren
- Kaufpreis-Verhandlung: bei Warnsignalen 5–10 % unter Listpreis anbieten oder Rücktrittsrecht vereinbaren
- Notartermin: Kaufvertrag auf Haftungsregelung für bestehende Sonderumlagen prüfen
Alle Themen rund um deine WEG im Überblick: Der komplette WEG-Ratgeber Berlin.
FAQ
Weitere häufige Fragen zum Thema WEG findest du in unserem WEG FAQ 2026.