Was ist Hausgeld überhaupt?
Das Hausgeld ist die monatliche Zahlung, die du als Wohnungseigentümer an deine Hausverwaltung überweist. Es deckt alle laufenden Kosten des Gemeinschaftseigentums: Versicherungen, Reinigung, Hausmeister, Energie für Gemeinschaftsflächen — und den wichtigsten Posten: die Instandhaltungsrücklage.
Als Kapitalanleger oder Vermieter ist das Hausgeld ein direkter Kostenfaktor, der deine Nettomietrendite mindert. Die monatliche Belastung fließt nicht in die Nebenkostenabrechnung an den Mieter ein, soweit nicht umlagefähige Posten enthalten sind — Verwaltungsgebühren und Instandhaltungsrücklage beispielsweise trägst du vollständig selbst. Stand: Juni 2026.
In Berlin liegt das Hausgeld aktuell zwischen 3,50 und 6,50 Euro pro Quadratmeter monatlich (laut IVD Marktbericht 2024). Bei einer 80 m²-Wohnung sind das 280 bis 520 Euro — jeden Monat, ohne Mieteinnahmen gegenzurechnen.
Warum steigt es gerade jetzt?
Drei strukturelle Kostentreiber haben sich seit 2022 dauerhaft nach oben verschoben — und wirken zeitversetzt auf den Wirtschaftsplan der WEG.
Energiekosten
Strom und Gas für Heizungsanlage, Aufzug und Beleuchtung der Gemeinschaftsflächen sind seit 2022 dauerhaft teurer. Viele WEGs haben ihre Wirtschaftspläne noch nicht vollständig angepasst — die Steigerung kommt also zeitversetzt. Laut DDIV Verwalterbarometer 2024 berichten über 70% der deutschen Hausverwaltungen von steigenden Energiekosten als Haupttreiber für Hausgelderhöhungen.
Instandhaltungsrücklage
Ältere Gebäude haben oft zu niedrig angesetzte Rücklagen. Das WEG-Reformgesetz 2020 und die daraus resultierenden Empfehlungen veranlassen viele Verwaltungen, die Rücklage nach der Petersschen Formel (analog §28 WEG) anzupassen: 0,8–1,0% des Gebäudewerts pro Jahr. Bei einem Gebäudewert von 3 Mio. Euro bedeutet das 24.000–30.000 € Jahresrücklage für die gesamte WEG — ein Posten, der in vielen älteren Wirtschaftsplänen deutlich zu niedrig angesetzt war.
Verwaltungsgebühren
Qualifizierte Hausverwaltungen sind knapper geworden. Die durchschnittliche Verwaltergebühr ist laut DDIV Verwalterbarometer 2024 seit 2020 um 20–35% gestiegen. In Großstädten wie Berlin, München und Hamburg liegt die monatliche Verwaltergebühr pro Einheit inzwischen bei 28–45 € netto.
Bundesweite Vergleichswerte: Was ist normal?
Hausgeld ist regional sehr unterschiedlich. Als Kapitalanleger solltest du dein Hausgeld immer im lokalen Marktkontext einordnen — nicht gegen den Bundesschnitt. Laut IVD Marktbericht 2024 gelten folgende Orientierungswerte:
| Stadt | Hausgeld €/m² mtl. | Beispiel 80 m² |
|---|---|---|
| München | 5,00 – 8,00 € | 400 – 640 € / Monat |
| Hamburg | 4,50 – 7,00 € | 360 – 560 € / Monat |
| Berlin | 3,50 – 6,50 € | 280 – 520 € / Monat |
| Leipzig | 2,80 – 4,50 € | 224 – 360 € / Monat |
| Bundesschnitt | 3,50 – 5,50 € | 280 – 440 € / Monat |
Quelle: IVD Marktbericht 2024. Werte ohne Sonderumlagen. Gebäudezustand, Baujahr und Ausstattung können erheblich abweichen.
Diese Zahlen musst du kennen
Eine WEG mit 12 Einheiten und einem Hausgeld von 4,20 €/m² zahlt im Jahr insgesamt rund 72.576 € — dein Anteil bei 80 m²: 4.032 € pro Jahr. Das sind 336 € monatlich, die direkt deine Rendite mindern, bevor du die erste Mieteinnahme verbuchst. Apis SARA zeigt dir, ob dein Hausgeld im bundesweiten Vergleich auffällig ist — und welche Einzelpositionen über dem Marktdurchschnitt liegen.
SARA gleicht dein Hausgeld mit aktuellen Marktdaten aus über 800 deutschen WEGs ab. Wenn dein Hausgeld in einem Bereich auffällig ist — Energie, Verwaltung oder Rücklage — siehst du es auf einen Blick, ohne Excel-Tabellen.
Hausgeld und Steuer: Was Vermieter absetzen können
Als Vermieter einer Eigentumswohnung kannst du einen erheblichen Teil des Hausgelds steuerlich als Werbungskosten nach §9 EStG geltend machen — aber nicht alles.
Absetzbar als Werbungskosten:
- Verwaltungsgebühren der Hausverwaltung
- Instandhaltungsrücklage (im Jahr der tatsächlichen Entnahme für Reparaturen, nicht der Zuführung)
- Versicherungsprämien (anteilig, soweit auf das Gemeinschaftseigentum entfallend)
- Kosten für Hausmeister, Reinigung, Gartenpflege (nicht umlagefähiger Anteil)
Nicht direkt absetzbar:
- Umlagefähige Betriebskosten, die du per Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergibst — diese sind beim Mieter einnahmeneutral, erhöhen aber deinen Steueraufwand wenn nicht korrekt gebucht
Wichtig: Die korrekte Aufteilung zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten ist eine der häufigsten Fehlerquellen in Vermietersteuererklärungen. SARA exportiert die relevanten Kostenpositionen aus deiner WEG-Abrechnung direkt als strukturierte Aufstellung für deinen Steuerberater — gegliedert nach §9-EStG-Relevanz.
Für eine WEG-Jahresabrechnung prüfen gilt dasselbe: Nur wer die Einzelpositionen kennt, kann korrekt absetzen.
Wann ist eine Sonderumlage wahrscheinlich — und wie erkennst du sie früh?
Eine Sonderumlage ist das, was kein Kapitalanleger will: eine einmalige Nachzahlung außerhalb des regulären Hausgelds, die Reparaturen oder Sanierungen finanziert, für die die Rücklage nicht ausreicht.
Frühwarnsignale:
- Instandhaltungsrücklage liegt unter 20–25% des nach Petersscher Formel empfohlenen Jahresbetrags (analog §28 WEG)
- Gebäude älter als 25–30 Jahre, noch keine Dach- oder Fassadensanierung
- Im aktuellen oder letzten Wirtschaftsplan tauchen Positionen wie “Gutachten Aufzug”, “Heizungscheck” oder “Fassadeninspektion” auf
- Rücklage wurde in den letzten 3–5 Jahren nicht erhöht
- Mehrere Eigentümer zahlen ihr Hausgeld unregelmäßig (Liquiditätsrisiko für WEG)
Als Faustregel gilt: Liegt die Rücklage unterhalb von 10 €/m² Wohnfläche bei einem Gebäude über 20 Jahre, solltest du eine Sonderumlage in der Finanzplanung einkalkulieren — unabhängig davon, was der aktuelle Wirtschaftsplan ausweist.
Was du jetzt tun kannst
- Wirtschaftsplan lesen — nicht nur unterschreiben. Verlange den aktuellen Wirtschaftsplan von deiner Verwaltung. Darin stehen alle geplanten Ausgaben aufgeschlüsselt. Frage nach Vergleichszahlen zum Vorjahr und prüfe, ob die Rücklage nach Petersscher Formel dotiert ist.
- Rücklage prüfen. Wie hoch ist eure aktuelle Instandhaltungsrücklage? Ist sie gestiegen, oder bleibt sie hinter den Empfehlungen zurück? Eine zu niedrige Rücklage bedeutet: Sonderumlage kommt. Bei einem Gebäudewert von 2 Mio. € sollte die Rücklage mindestens 16.000 € pro Jahr wachsen (laut Petersscher Formel bei 0,8%).
- Beschlüsse in der Versammlung anfechten. Wenn die Erhöhung unverhältnismäßig ist oder der Wirtschaftsplan Fehler enthält, kannst du in der Eigentümerversammlung Einspruch erheben. Dafür musst du mit konkreten Zahlen und Vergleichswerten — idealerweise aus SARA — vorbereitet erscheinen.
- Steuerliche Absetzbarkeit prüfen. Lass von deinem Steuerberater prüfen, welcher Anteil deines aktuellen Hausgelds nach §9 EStG als Werbungskosten absetzbar ist. Bei einem Hausgeld von 4.032 €/Jahr können bei typischer Kostenstruktur 40–60% steuerlich relevant sein.