Wohnung in Berlin geerbt: Was du in den ersten 6 Wochen tun musst

Die erste Entscheidung: Annehmen oder ausschlagen?

Du hast 6 Wochen Zeit die Erbschaft anzunehmen oder auszuschlagen (§1944 BGB). Danach gilt die Erbschaft als angenommen. Wann ausschlagen? Wenn die Wohnung mehr Schulden hat als Wert — rückständiges Hausgeld, Sonderumlagen, Hypotheken. Lass vorher immer einen Anwalt prüfen.

Wichtig: Auch wenn du noch nicht im Grundbuch eingetragen bist — mit dem Erbfall bist du bereits WEG-Eigentümer mit allen Pflichten. Hausgeld läuft ab Todestag.

Was sofort nach dem Erbfall zu tun ist — Checkliste 6 Wochen

1. Woche 1: Sterbeurkunde besorgen, Erbschein beim Nachlassgericht beantragen (in Berlin: Amtsgericht Charlottenburg für Grundbucheintragungen)
2. Woche 1–2: Hausverwaltung schriftlich über Erbfall informieren + Kontodaten für Hausgeld mitteilen (Zahlung läuft weiter!)
3. Woche 2: WEG-Dokumente anfordern: Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Protokolle der letzten 3 Jahre, Beschlusssammlung, Rücklagenstand. Jahresabrechnung automatisch prüfen lassen — um zu verstehen was du als Erbe übernimmst.
4. Woche 3–4: Dokumente prüfen: Rückstandsliste (schuldet die WEG noch etwas dem Erblasser?), beschlossene Sonderumlagen, laufende Rechtsstreitigkeiten
5. Woche 4–6: Entscheidung: Behalten, vermieten oder verkaufen? — mit Steuerberater und ggf. Anwalt
6. Nach Erbschein: Grundbuchumschreibung beantragen (Grundbuchamt Berlin — gebührenfrei innerhalb von 2 Jahren nach Erbfall!). Was du beim Kauf oder bei der Übernahme einer WEG-Wohnung prüfen solltest, erfährst du in unserem Artikel WEG-Dokumente beim Kauf prüfen — die vollständige Checkliste.

Was du als Erbe direkt bezahlen musst

• Hausgeld: läuft ab Todestag, nicht erst ab Grundbuchumschreibung. Verwalter kann sofort mahnen.
• Offene Sonderumlagen: Wenn der Erblasser eine beschlossene Sonderumlage noch nicht gezahlt hat, musst du das als Erbe übernehmen.
• Rückstände des Erblassers: Hausgeld-Schulden des Erblassers gehen auf den Erben über — prüfen!
• Erbschaftsteuer: Freibetrag für Kinder 400.000 €, Ehepartner 500.000 €. Bei einer Berliner Wohnung im Wert von 300.000–600.000 € kann Erbschaftsteuer anfallen. Was Hausgelder in Berlin kosten und ob dein Hausgeld auffällig ist, erklärt unser Artikel Hausgeld gestiegen — Ursachen und Vergleichswerte. Was das Hausgeld im Berliner Vergleich 2026 kostet. Steuerberater einschalten.

Die 3 Optionen — was Erben mit der Berliner Wohnung machen

Option 1 — Selbst einziehen

WEG-Mitglied werden, aktiv in der Eigentümergemeinschaft teilnehmen, Hausgeld zahlen. Vorteil: mietfreies Wohnen in Berlin, keine Miete. Langfristig eine der wertvollsten Optionen in einer teuren Mietstadt.

Option 2 — Vermieten

Sofortiger Cashflow. Hausgeld teilweise umlagefähig. Steuerliche Vorteile als Werbungskosten nach §9 EStG. Risiko: Mietausfall, Leerstand, WEG-Konflikte mit dem Mieter. Alles zur Vermietung in einer WEG erklärt unser Artikel Eigentumswohnung in Berlin vermieten — WEG-Recht und Mietrecht.

Option 3 — Verkaufen

Bei einer Lage in einem gefragten Berliner Kiez oft sinnvoll. Grundbuchumschreibung innerhalb von 2 Jahren gebührenfrei nutzen. Spekulationssteuer beachten: Wenn der Erblasser weniger als 10 Jahre Eigentümer war und die Wohnung nicht selbst genutzt hat, kann beim Verkauf Spekulationssteuer anfallen.

Besonderheit Berliner Gründerzeithäuser

Viele geerbte Wohnungen in Berlin sind Altbau (Baujahr 1890–1920) oder Nachkriegsbau (1950–1970). Typische Probleme: niedrige Rücklage, ausstehende Sanierungen (Heizung, Fassade, Dach), Konflikte in der WEG durch unterschiedliche Eigentümerinteressen.

Sofortige Prüfung: Wie hoch ist die Rücklage? Gibt es beschlossene aber noch nicht umgesetzte Sanierungen? Berliner Besonderheit Grundbuch: Zuständig ist das Grundbuchamt beim jeweils für den Bezirk zuständigen Amtsgericht.

Alle Themen rund um deine WEG im Überblick: Der komplette WEG-Ratgeber Berlin.

FAQ

Weitere häufige Fragen zum Thema WEG findest du in unserem WEG FAQ 2026.