Zwei Rechtswelten — gleichzeitig
Als Vermieter in einer WEG bist du in zwei Systemen gleichzeitig. Gegenüber der WEG bist du Eigentümer mit Pflichten: Hausgeld zahlen, Beschlüsse umsetzen, Gemeinschaftseigentum nicht schädigen. Gegenüber deinem Mieter bist du Vermieter mit Pflichten: Mietverhältnis nach BGB, Betriebskostenabrechnung, Instandhaltungspflicht des Sondereigentums.
Konflikte entstehen wenn diese beiden Rechtswelten kollidieren — und das passiert öfter als man denkt.
Was du an den Mieter umlegen kannst — und was nicht
Die klare Trennung zwischen umlagefähigen Betriebskosten und nicht umlagefähigen Eigentümerkosten ist entscheidend — sowohl für deine Betriebskostenabrechnung als auch für die steuerliche Absetzbarkeit.
| Kostenart | Auf Mieter umlagefähig | Nicht umlagefähig |
|---|---|---|
| Heizkosten (anteilig) | ✓ | — |
| Wasser / Abwasser | ✓ | — |
| Müllentsorgung | ✓ | — |
| Hausmeister (Pflege) | ✓ | — |
| Treppenhausreinigung | ✓ | — |
| Versicherungen (anteilig) | ✓ | — |
| Aufzug (Betriebskosten) | ✓ | — |
| Verwaltungsgebühr | — | ✗ (trägst du allein) |
| Instandhaltungsrücklage | — | ✗ (trägst du allein) |
| Kontoführung WEG | — | ✗ (trägst du allein) |
| Sonderumlage | — | ✗ (trägst du allein, außer vertraglich vereinbart) |
Faustregel Berlin: ca. 40–60% des Hausgelds sind umlagefähig, der Rest ist dein persönlicher Kostenbeitrag als Eigentümer. Was Hausgelder in Berlin aktuell kosten, erklärt unser Artikel Hausgeld gestiegen — Ursachen und Vergleichswerte. Was Berliner Vermieter im Hausgeld-Vergleich 2026 zahlen.
SARA analysiert deine Jahresabrechnung und teilt automatisch auf: umlagefähige Betriebskosten (weitergebbar an Mieter) vs. nicht umlagefähige Eigentümerkosten (Werbungskosten-relevant). Berliner Vermieter sparen damit im Schnitt 2–3 Stunden Steuerberater-Zeit pro Jahr.
Was die WEG von dir als Vermieter verlangen kann
- Hausordnung gilt auch für deinen Mieter: Du bist verantwortlich dass dein Mieter die Hausordnung einhält. Verstöße deines Mieters können als deine Pflichtverletzung gewertet werden.
- WEG-Beschlüsse gelten: Wenn die WEG beschließt dass keine Hunde erlaubt sind, musst du das in deinem Mietvertrag weitergeben — und ggf. einen verstoßenden Mieter abmahnen.
- Umbaumaßnahmen: Wenn dein Mieter das Sondereigentum verändern will, brauchst du als Eigentümer WEG-Zustimmung falls Gemeinschaftseigentum berührt wird.
Die genaue Abgrenzung zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum erklärt unser Artikel Gemeinschaftseigentum vs. Sondereigentum — wer zahlt was in deiner WEG.
Die 3 häufigsten Konflikte zwischen Vermieter-Eigentümer und WEG
Konflikt 1 — Sanierungsbeschluss trifft vermietete Wohnung
Die WEG beschließt eine Sanierung die auch deine Wohnung betrifft (z.B. neue Fenster). Der Handwerker muss in deine vermietete Wohnung. Dein Mieter muss dulden — du musst rechtzeitig ankündigen (3 Monate schriftlich). Bei erheblicher Beeinträchtigung: Mieter hat Recht auf Mietminderung.
Konflikt 2 — Mieter zahlt nicht, Hausgeld läuft weiter
Dein Mieter zahlt keine Miete — aber das Hausgeld an die WEG läuft weiter. Das musst du als Eigentümer aus eigener Tasche zahlen. Die WEG ist nicht verpflichtet zu warten. Handlungsbedarf: sofort Mieter mahnen und ggf. kündigen, um Liquidität zu sichern.
Konflikt 3 — Kurzzeitvermietung (Airbnb) und WEG-Beschluss
Berlin: Das Zweckentfremdungsverbot macht gewerbliche Kurzzeitvermietung ohne Genehmigung illegal. Zusätzlich: Die WEG kann Kurzzeitvermietung per Beschluss einschränken oder verbieten. Beides prüfen bevor du eine Wohnung auf Airbnb stellst.
Schritt-für-Schritt: Als neuer Vermieter-Eigentümer starten
- Teilungserklärung lesen: Gibt es Vermietungseinschränkungen? Was die Teilungserklärung zur Vermietung sagt — Nutzungsrechte und Einschränkungen.
- Beschlusssammlung prüfen: Laufende Beschlüsse die Mieter betreffen (Hausordnung, Tierhaltung, Nutzungsregelungen)
- Mietvertrag anpassen: WEG-Beschlüsse und Hausordnung als Anhang, Kurzzeitvermietungsverbot wenn relevant
- Hausgeld-Aufteilung dokumentieren: umlagefähig vs. nicht umlagefähig für Betriebskostenabrechnung
- Jahresabrechnung nutzen: Die WEG-Jahresabrechnung ist die Grundlage deiner Betriebskostenabrechnung an den Mieter
- Steuerberater: nicht umlagefähige Anteile als Werbungskosten §9 EStG geltend machen
Alle Themen rund um deine WEG im Überblick: Der komplette WEG-Ratgeber Berlin.
FAQ
Weitere häufige Fragen zum Thema WEG findest du in unserem WEG FAQ 2026.