In einer Berliner WEG fallen die meisten Beschlüsse mit einfacher Mehrheit — also mit über 50 % der abgegebenen Stimmen. Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Verwalterbestellung, normale Reparaturen: All das entscheidet die einfache Mehrheit der Anwesenden. Nur an wenigen Stellen braucht es mehr. Hier liest du, welche drei Mehrheitsarten es gibt, wann welche gilt und wo der häufigste Irrtum steckt — gerade bei baulichen Veränderungen.
Die drei Mehrheitsarten
Das Wohnungseigentumsgesetz kennt für Beschlüsse drei Stufen. Welche du brauchst, hängt nicht davon ab, wie wichtig dir ein Punkt erscheint, sondern davon, was im Gesetz oder in deiner Teilungserklärung steht. Wer die drei Stufen einmal sauber auseinanderhält, erkennt auf der Versammlung sofort, ob ein Antrag durchgeht — und ob das Ergebnis später Bestand hat.
1. Einfache Mehrheit
Es zählen die abgegebenen Ja- und Nein-Stimmen. Gibt es mehr Ja als Nein, ist der Beschluss gefasst — Enthaltungen zählen dabei nicht mit.
2. Qualifizierte Mehrheit
Eine erhöhte Schwelle über die einfache Mehrheit hinaus. Sie spielt vor allem bei der Kostenverteilung baulicher Veränderungen eine Rolle: Hier müssen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen.
3. Allstimmigkeit (Vereinbarung)
Die höchste Hürde: Alle Eigentümer müssen zustimmen. Sie ist nötig, wenn die rechtliche Grundordnung der WEG geändert wird — etwa die Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung. Das ist kein einfacher Mehrheitsbeschluss mehr, sondern eine Vereinbarung.
Welcher Beschluss braucht welche Mehrheit?
Diese Tabelle ordnet die wichtigsten Beschlussgegenstände der jeweils nötigen Mehrheit und der Rechtsgrundlage zu. Sie deckt den Alltag fast jeder Berliner WEG ab:
| Beschlussgegenstand | Mehrheit | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|
| Jahresabrechnung genehmigen | Einfache Mehrheit | §28 WEG |
| Wirtschaftsplan beschließen | Einfache Mehrheit | §28 WEG |
| Hausordnung | Einfache Mehrheit | §19 WEG |
| Instandhaltung (normal) | Einfache Mehrheit | §19/§20 WEG |
| Verwalter bestellen/abberufen | Einfache Mehrheit | §26 WEG |
| Bauliche Veränderung (Beschluss) | Einfache Mehrheit | §20 Abs. 1 WEG |
| Kostentragung baul. Veränderung durch alle | >2/3 der Stimmen UND >50 % MEA | §21 Abs. 2 WEG |
| Sonderumlage | Einfache Mehrheit | §28 WEG |
| Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung ändern | Allstimmigkeit (Vereinbarung) | §10 WEG |
| Sondernutzungsrecht begründen/ändern | Allstimmigkeit (Vereinbarung) | §10 WEG |
Überblick zur Orientierung. Maßgeblich sind das WEG in der seit 2020 geltenden Fassung und deine konkrete Teilungserklärung.
Du siehst: Fast alles ist einfache Mehrheit. Der Sonderfall steckt in der Zeile zur baulichen Veränderung — und genau die wird oft falsch verstanden. Bevor du auf der Versammlung mitstimmst, lohnt es sich, die so bereitest du dich auf die Abstimmung vor durchzugehen.
Was sind Miteigentumsanteile (MEA)?
Jede Wohnung in der WEG hat einen festen Anteil am Gesamteigentum — ausgedrückt als Bruchteil, etwa 87/1000. Dieser Wert steht in deiner Teilungserklärung. Über die MEA werden in der Regel die Kosten verteilt, und in manchen WEGs hängt auch das Stimmgewicht daran.
Beispiel: Deine Wohnung hat 87/1000 MEA. Dann trägst du im Normalfall 8,7 % der Gemeinschaftskosten. Bei der qualifizierten Mehrheit zählt nicht, wie viele Köpfe zustimmen, sondern wie viel MEA hinter den Ja-Stimmen steht — die Hälfte aller 1000 Anteile muss zusammenkommen.
Kopfprinzip oder Anteile — wie deine Stimme zählt
Standard ist das Kopfprinzip (§25 WEG): ein Eigentümer = eine Stimme, egal wie groß die Wohnung ist. Wer drei Wohnungen besitzt, hat dann trotzdem nur eine Stimme.
Das gilt aber nur, solange deine Teilungserklärung nichts anderes regelt. Viele Berliner Gemeinschaften haben stattdessen das Objektprinzip (eine Stimme je Wohnung) oder das Wertprinzip (Stimmen nach MEA) vereinbart. Welches Prinzip bei dir gilt, steht im Dokument — prüfe es, bevor du das Stimmgewicht falsch einschätzt.
Beschlussfähigkeit: kein Quorum mehr
Bevor überhaupt gezählt wird, stellte sich früher eine Vorfrage: War die Versammlung beschlussfähig? War zu wenig Eigentum vertreten, wurde vertagt und eine zweite, dann beschlussfähige Versammlung einberufen. Das kostete Zeit und führte oft zu Beschlüssen, die eine kleine, zufällig anwesende Gruppe fasste. Dieser Mechanismus ist abgeschafft.
Früher musste eine bestimmte Mindestzahl an Anteilen vertreten sein, sonst war die Versammlung nicht beschlussfähig. Seit der WEG-Reform 2020 ist das vorbei: Die Eigentümerversammlung ist immer beschlussfähig — egal wie wenige erscheinen.
Das hat eine praktische Folge: Erscheinst du nicht und erteilst auch keine Vollmacht, wird trotzdem über alles abgestimmt — ohne deine Stimme. Wer verhindert ist, sollte deshalb eine Vollmacht erteilen. Vollmachten sind zulässig; oft bevollmächtigt man Verwalter, Beirat oder einen Miteigentümer.
Berliner Praxisfall: Fassade dämmen in Prenzlauer Berg
Eine WEG in Prenzlauer Berg will die Fassade ihres Altbaus dämmen. Das ist eine bauliche Veränderung. Hier laufen zwei Fragen oft durcheinander — und genau das ist der häufigste Irrtum.
Frage 1 — Wird die Maßnahme beschlossen? Seit 2020 reicht dafür die einfache Mehrheit (§20 Abs. 1 WEG). Stimmen mehr Eigentümer dafür als dagegen, ist die Dämmung beschlossen. Die alte Vorstellung, bauliche Veränderungen bräuchten immer eine Zweidrittelmehrheit, stimmt nicht mehr.
Frage 2 — Wer zahlt? Das entscheidet sich getrennt davon. Die Kosten tragen alle Eigentümer nur dann, wenn die doppelte Schwelle erreicht ist: mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und mehr als 50 % der Miteigentumsanteile (§21 Abs. 2 WEG) — oder wenn sich die Maßnahme in angemessener Zeit amortisiert. Wird diese Schwelle verfehlt, zahlen nur die Eigentümer, die zugestimmt haben.
Für unsere Prenzlauer-Berg-WEG heißt das: Mit knapper einfacher Mehrheit kann die Dämmung kommen — aber die Kosten landen dann nur bei den Zustimmenden, solange nicht auch die qualifizierte Schwelle erreicht wird. Wer das vorher nicht trennt, erlebt nach der Versammlung eine böse Überraschung. Mehr Taktik dazu findest du in den 8 Tipps für die Eigentümerversammlung.
SARA prüft im Versammlungsprotokoll, ob jeder Beschluss mit der richtigen Mehrheit gefasst wurde. Wurde die Kostenverteilung einer Dämmung mit einfacher Mehrheit „auf alle“ gelegt, obwohl die qualifizierte Schwelle (über zwei Drittel der Stimmen und über 50 % MEA) gar nicht erreicht war, markiert SARA das als Risiko — und zeigt dir, dass du den Beschluss innerhalb eines Monats anfechten kannst.
SARA liefert Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Wenn die Mehrheit falsch war
Ein Beschluss, der mit der falschen Mehrheit gefasst wurde, ist nicht automatisch ungültig — aber anfechtbar. Du kannst einen Beschluss mit falscher Mehrheit anfechten, und zwar innerhalb eines Monats ab der Versammlung. Wer unsicher ist, sollte zuerst im Protokoll prüfen, ob die Mehrheit korrekt war — dort muss das Abstimmungsergebnis nachvollziehbar dokumentiert sein.
Was du dir merken solltest
- Einfache Mehrheit ist der Normalfall — über 50 % der abgegebenen Ja-/Nein-Stimmen, Enthaltungen zählen nicht.
- Bauliche Veränderungen werden seit 2020 mit einfacher Mehrheit beschlossen. Die qualifizierte Schwelle entscheidet nur über die Kostenverteilung.
- Allstimmigkeit brauchst du nur, wenn die Grundordnung geändert wird — Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Sondernutzungsrechte.
- Die Versammlung ist immer beschlussfähig. Bist du verhindert, erteile eine Vollmacht.
Wenn du das ganze Thema systematisch durchgehen willst, hilft dir der WEG-Ratgeber für Berliner Eigentümer.