Was ist ein anfechtbarer Beschluss — und was ist ein nichtiger?
Nicht jeder fehlerhafte WEG-Beschluss ist gleich. Das WEG-Recht unterscheidet zwei Kategorien, die sehr unterschiedliche Konsequenzen haben:
Anfechtbare Beschlüsse sind formal wirksam — sie gelten, bis ein Gericht sie aufhebt. Sie entstehen durch formelle oder inhaltliche Fehler, die aber nicht so schwerwiegend sind, dass der Beschluss von vornherein unwirksam wäre. Handelst du nicht innerhalb der Frist, wird der Beschluss bestandskräftig — egal wie fehlerhaft er war.
Nichtige Beschlüsse sind von Anfang an unwirksam — ohne dass ein Gericht aktiv werden muss. Sie verstoßen gegen §134 BGB (gesetzliche Verbote) oder gegen Grundprinzipien des WEG. Für sie gibt es keine Anfechtungsfrist; du kannst sie jederzeit geltend machen.
| Anfechtbar (Frist: 1 Monat) | Nichtig (jederzeit geltend machbar) |
|---|---|
| Einladungsfrist unterschritten | Beschluss ohne jede Versammlung |
| Fehlende Tagesordnungspunkte in der Einladung | Beschluss gegen zwingendes Gesetzesrecht (§134 BGB) |
| Beschluss trotz fehlender Beschlussfähigkeit | Beschluss verletzt Grundprinzipien der WEG (z. B. Entzug Sondereigentum) |
| Stimmabgabe eines befangenen Eigentümers | — |
| Beschluss überschreitet Kompetenz der Versammlung | — |
Du weißt nicht sicher ob dein Fall anfechtbar oder nichtig ist? Lade das WEG-Protokoll auf Fehler prüfen — SARA markiert relevante Passagen in Minuten.
Die 5 häufigsten Anfechtungsgründe
In der Berliner Praxis begegnen uns immer wieder dieselben Fehlerquellen. Diese fünf Gründe machen den Großteil aller Beschlussanfechtungen aus:
- Einladungsfrist unterschritten — §24 Abs. 4 WEG schreibt mindestens zwei Wochen Vorlauf vor (in der Gemeinschaftsordnung kann eine längere Frist vereinbart sein). Kommt die Einladung zu spät, ist jeder darauf beschlossene Tagesordnungspunkt anfechtbar.
- Nicht ordnungsgemäße Einladung — Fehlen konkrete Tagesordnungspunkte oder wurde der falsche Verteilerkreis angeschrieben, können die betroffenen Eigentümer die Beschlüsse anfechten.
- Fehlende Beschlussfähigkeit — Sind weniger als 50 % der Miteigentumsanteile (MEA) vertreten und wird keine zweite Versammlung einberufen, sind Beschlüsse anfechtbar. Wichtig: Die Beschlussfähigkeit wird nach MEA berechnet, nicht nach Köpfen.
- Stimmrechtsverletzung — Ein befangener Eigentümer (z. B. bei Beschlüssen über Maßnahmen, die ihn persönlich betreffen) darf nach §25 Abs. 5 WEG nicht abstimmen. Hat er es dennoch getan und war seine Stimme entscheidend, ist der Beschluss anfechtbar.
- Inhaltliche Rechtswidrigkeit — Die Eigentümerversammlung hat nur die Kompetenzen, die ihr das WEG einräumt. Beschlüsse, die über diese Kompetenzgrenzen hinausgehen — etwa der Entzug von Sondernutzungsrechten ohne Zustimmung des Betroffenen — sind anfechtbar, in schweren Fällen sogar nichtig.
Die 1-Monats-Frist — was genau gilt
§44 Abs. 1 WEG ist eindeutig: Die Anfechtungsklage muss innerhalb eines Monats ab der Beschlussfassung beim zuständigen Amtsgericht eingehen. Maßgeblich ist der Tag der Versammlung — nicht der Tag, an dem du das Protokoll erhältst.
Das gilt auch wenn du bei der Versammlung nicht anwesend warst. Die Frist läuft unabhängig davon, ob und wann dir das Protokoll zugestellt wurde. Wer die Versammlung verpasst hat und erst Wochen später vom Protokoll erfährt, hat oft nur noch wenige Tage oder gar keine Zeit mehr.
Für eine rechtzeitige Anfechtung muss die Klage beim Gericht eingehen — nicht nur abgeschickt werden. Plane deshalb ausreichend Vorlauf ein, um einen Anwalt zu mandatieren und die Klage vorzubereiten.
Wenn du dir unsicher bist, ob die Einladungsfrist eingehalten wurde oder andere formelle Fehler vorliegen, hilft ein Blick in unseren Artikel zur nächsten Eigentümerversammlung vorbereiten.
Kosten & Risiko — was eine Anfechtung wirklich kostet
Eine Beschlussanfechtung ist kein kostenloses Instrument. Wer anfechten will, muss folgende Punkte im Blick behalten:
- Anwaltszwang: Bei der Beschlussanfechtung nach §44 WEG besteht Anwaltspflicht. Du kannst die Klage nicht selbst einreichen.
- Streitwert = Interessewert: Der Streitwert richtet sich nach dem wirtschaftlichen Interesse des Antragstellers am Ausgang des Verfahrens — typischerweise 3.000–15.000 €, bei größeren Sanierungsbeschlüssen auch mehr.
- Kostenrisiko: Die unterlegene Partei trägt alle Gerichtskosten sowie die Anwaltskosten beider Seiten. Bei einem Streitwert von 10.000 € können das 4.000–6.000 € werden.
Wann lohnt es sich — Entscheidungshilfe
Bevor du zum Anwalt gehst, beantworte diese fünf Fragen:
- Liegt ein konkreter formeller oder inhaltlicher Fehler vor?
- Hat der Fehler die Abstimmung beeinflusst (wäre das Ergebnis ohne den Fehler anders ausgefallen)?
- Ist der finanzielle oder rechtliche Schaden durch den Beschluss erheblich (mehr als das doppelte Kostenrisiko)?
- Ist die 1-Monats-Frist noch nicht abgelaufen?
- Wurde eine WEG-interne Lösung (Aufhebungsbeschluss, Mediation) bereits geprüft und ausgeschlossen?
Wenn du drei oder mehr dieser Fragen mit Ja beantwortest: Konsultiere umgehend einen auf WEG-Recht spezialisierten Anwalt. Mehr Hintergrundwissen findest du in unserem kompletten WEG-Ratgeber für Berliner Eigentümer sowie in allen WEG-Fragen im Überblick.
FAQ
Weitere häufige Fragen zum Thema WEG findest du in unserem WEG FAQ 2026.