Viele Berliner Eigentümer lassen jedes Jahr Geld liegen, ohne es zu merken. Allein über §35a EStG holst du dir bis zu 1.200 € Steuerersparnis im Jahr zurück — für Handwerkerleistungen, die du oft gar nicht selbst beauftragt hast, sondern die über deine WEG-Jahresabrechnung laufen. Ob und was du absetzen kannst, hängt aber komplett davon ab, ob du in deiner Wohnung wohnst oder sie vermietest. Hier liest du beide Fälle getrennt — mit konkreten Beträgen, den aktuellen Grenzwerten und den Stellen, an denen die meisten Fehler passieren.
Zwei Fälle vorweg: Selbstgenutzt oder vermietet
Bevor du irgendeinen Beleg sortierst, beantworte eine einzige Frage: Wohnst du selbst in der Wohnung oder vermietest du sie? Denn die Steuerlogik ist in beiden Fällen völlig anders. Der Grund ist einfach: Bei der Selbstnutzung erzielst du keine Einkünfte aus der Wohnung. Es gibt also keine Mieteinnahmen, gegen die du Kosten rechnen könntest. Deshalb bleibt nur die direkte Steuerermäßigung für haushaltsnahe Arbeit. Bei der Vermietung dagegen erzielst du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung — und alles, was du aufwendest, um diese Einkünfte zu erzielen oder zu erhalten, zählt als Werbungskosten.
- Selbstnutzer dürfen nur einen kleinen, aber feinen Hebel ziehen: die Arbeitskosten für Handwerker- und haushaltsnahe Leistungen über §35a EStG. Material, Kaufpreis, Zinsen — alles steuerlich tabu.
- Vermieter können fast die gesamte laufende Kostenseite als Werbungskosten ansetzen, dazu die jährliche Abschreibung auf das Gebäude. Hier liegt der eigentliche Hebel.
Wenn du deine Wohnung als Geldanlage betrachtest, lohnt sich vorab ein Blick auf die Kapitalanlage-Wohnung in Berlin — die Gesamtkosten, denn die Steuerseite ist nur ein Teil deiner Rendite.
Fall 1 — Selbstnutzer: Handwerkerleistungen nach §35a EStG
Wenn du selbst in deiner Wohnung wohnst, ist §35a EStG dein wichtigster Hebel. Du bekommst 20 % der Arbeitskosten direkt von deiner Steuerschuld abgezogen — bis zu einer Steuerermäßigung von 1.200 € pro Jahr für Handwerkerleistungen. Das ist keine Werbungskostenrechnung, sondern ein direkter Abzug von der Steuer. 6.000 € Arbeitslohn im Jahr schöpfen den Höchstbetrag also voll aus.
Ein kurzes Rechenbeispiel macht es greifbar: Lässt du für 2.000 € Arbeitslohn den Parkettboden abschleifen und eine Innentür reparieren, ziehst du davon 20 % — also 400 € — direkt von deiner Steuerschuld ab. Kämen über das Jahr noch Anteile aus der WEG-Abrechnung dazu, etwa 1.500 € Arbeitskosten für Hausmeister, Reinigung und kleine Reparaturen am Gemeinschaftseigentum, sind das weitere 300 €. Schon liegst du bei 700 € echter Steuerersparnis — ohne einen Cent zusätzlich auszugeben, nur durch sauberes Belegen.
Das gilt auch für deinen WEG-Anteil
Der Clou: §35a greift nicht nur, wenn du selbst einen Handwerker bestellst. Auch der auf dich entfallende Anteil aus der WEG-Jahresabrechnung ist begünstigt — etwa Treppenhausreinigung, Gartenpflege, Hausmeisterarbeiten oder eine Reparatur am Gemeinschaftseigentum. Voraussetzung ist, dass dein Verwalter eine entsprechende §35a-Bescheinigung ausstellt, die die enthaltenen Arbeitskosten gesondert ausweist. Diese findest du in der Regel als Anlage zu deiner Abrechnung — wie du sie liest, zeigt der Beitrag zur §35a-Bescheinigung aus der Jahresabrechnung.
Was nicht begünstigt ist
Zwei Dinge fallen ausdrücklich raus. Erstens die Materialkosten: §35a begünstigt nur den Arbeitslohn, die Anfahrt und die Maschinenkosten — nicht das verbaute Material. Eine sauber getrennte Rechnung ist deshalb Gold wert. Zweitens Neubaumaßnahmen: Was den Wohnraum neu schafft oder erweitert, ist nicht begünstigt. §35a zielt auf Erhaltung, Renovierung und Pflege im bestehenden Haushalt.
Fall 2 — Vermieter: Werbungskosten und AfA
Vermietest du deine Berliner Wohnung, drehst du die Logik um: Jetzt kannst du fast die gesamte Kostenseite gegen deine Mieteinnahmen rechnen. Diese Werbungskosten nach §9 EStG senken dein zu versteuerndes Einkommen. Die wichtigsten Posten:
- Hausgeld-Anteil — aber ohne den Teil, der in die Erhaltungsrücklage fließt. Verwaltung, Reinigung, Versicherung, laufender Betrieb: ja. Die Zuführung zur Rücklage zählt erst später (dazu gleich mehr).
- Finanzierungszinsen aus deinem Immobiliendarlehen — die Tilgung dagegen nicht.
- Verwaltergebühr, soweit sie auf die Vermietung entfällt.
AfA — die jährliche Gebäudeabschreibung
Dazu kommt die AfA (Absetzung für Abnutzung). Sie verteilt den Wert des Gebäudes über die Nutzungsdauer und ist für Vermieter oft der größte einzelne Abzugsposten. Für vermietete Bestandsimmobilien gilt linear:
- 3 % pro Jahr bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022,
- 2 % pro Jahr bei Fertigstellung 1925 bis 2022,
- 2,5 % pro Jahr bei Fertigstellung vor 1925.
Entscheidend: Die AfA gilt nur für den Gebäudewert, nicht für den Grund und Boden. Den Kaufpreis musst du also in einen Gebäude- und einen Grundstücksanteil aufteilen — nur auf den Gebäudeanteil rechnest du die 3, 2 bzw. 2,5 %. Bei einer typischen Berliner Altbauwohnung (Fertigstellung vor 1925) sind das 2,5 % des Gebäudewerts, Jahr für Jahr, über die gesamte Vermietungsdauer.
Ein Zahlenbeispiel: Hast du für 400.000 € gekauft und entfallen davon 260.000 € auf das Gebäude und 140.000 € auf den Grund, schreibst du bei einem Altbau vor 1925 jährlich 2,5 % von 260.000 € ab — also 6.500 €. Diese 6.500 € senken Jahr für Jahr deine steuerpflichtigen Mieteinkünfte, ohne dass dir tatsächlich Geld abfließt. Genau deshalb ist die saubere Kaufpreisaufteilung im Notarvertrag so wichtig: Ein zu niedrig angesetzter Gebäudeanteil kostet dich über die Jahre echtes Geld. Die Details zur Vermietung innerhalb der Gemeinschaft findest du im Beitrag zur Vermietung in der WEG.
Sonderumlage und Rücklage: Es kommt auf die Verwendung an
Hier machen viele einen teuren Denkfehler. Es liegt nahe, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage oder eine beschlossene Sonderumlage sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten anzusetzen. Genau das geht nicht.
Der Bundesfinanzhof hat 2025 klargestellt: Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind erst im Jahr der tatsächlichen Verwendung für eine Erhaltungsmaßnahme als Werbungskosten abziehbar — nicht schon im Jahr der Einzahlung. Solange das Geld nur auf dem Rücklagenkonto der WEG liegt, ist steuerlich nichts passiert. Erst wenn die Gemeinschaft die Rücklage für eine konkrete Maßnahme einsetzt (Dachsanierung, Fassadenarbeiten, neue Heizung), wird dein Anteil daran abziehbar.
Für die Sonderumlage gilt dasselbe Prinzip: Finanziert sie eine Erhaltungsmaßnahme, wirkt sie sich im Jahr der Verwendung aus, nicht zwingend im Jahr, in dem du sie überweist. Plane das also nicht als sofortigen Steuervorteil ein. Wie du eine beschlossene Umlage richtig einordnest, steht im Beitrag, wie du die Sonderumlage steuerlich nutzen kannst — und warum die Instandhaltungsrücklage — steuerlich ein Sonderfall ist.
Grundsteuer: ehrlich bleiben
Bei der Grundsteuer kommt es wieder auf deinen Fall an, und hier solltest du dir nichts vormachen. Die Grundsteuer trifft jede Eigentumswohnung über einen eigenen Bescheid — sie läuft in der Regel nicht über das Hausgeld, sondern wird direkt ans Land Berlin gezahlt. Ob sie für dich steuerlich etwas bringt, hängt allein von der Nutzung ab.
- Vermietest du, ist die Grundsteuer Werbungskosten — und zusätzlich auf den Mieter umlagefähig. Du gibst sie also in der Regel ohnehin weiter.
- Wohnst du selbst, ist die Grundsteuer steuerlich nicht absetzbar. Punkt. Sie ist eine reine Eigentümerlast ohne steuerlichen Trostpreis.
Berliner Besonderheit: die Grundsteuerreform
Berlin hat die Grundsteuer mit der Reform zum 1. Januar 2025 komplett neu berechnet — auf Basis von Bodenrichtwert, Wohnfläche und Baujahr. Für viele Eigentümer in gefragten Lagen steigt die Belastung, während einfachere Lagen entlastet werden. Gerade als Selbstnutzer trifft dich das ohne steuerlichen Ausgleich. Wie die neue Berechnung funktioniert und ob sich ein Einspruch lohnt, liest du im Beitrag zur Grundsteuerreform in Berlin.
Die §35a-relevanten Arbeitskosten verstecken sich meist mitten in der WEG-Jahresabrechnung — zwischen Hausmeister, Gartenpflege und Reparaturen. SARA liest deine Abrechnung, findet die Handwerker- und haushaltsnahen Leistungen, trennt sie von Material und Rücklagenzuführung und schätzt dir die §35a-relevante Summe. So gehst du mit einer konkreten Zahl in die Steuererklärung, statt im Zahlenwust zu suchen.
SARA liefert Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Was du jetzt tun solltest
- Fall klären. Selbst genutzt oder vermietet — das entscheidet über die gesamte Steuerstrategie. Bei gemischter Nutzung trennst du die Zeiträume sauber.
- §35a-Bescheinigung anfordern. Bist du Selbstnutzer, bitte deinen Verwalter um die Aufstellung der Arbeitskosten aus der Jahresabrechnung. Ohne sie verschenkst du den WEG-Anteil.
- Werbungskosten sammeln. Vermietest du, leg Hausgeld-Abrechnung, Darlehenszinsen, Verwaltergebühr und Kaufpreisaufteilung für die AfA zusammen.
- Rücklage und Sonderumlage parken. Setze diese Beträge erst an, wenn die Maßnahme tatsächlich durchgeführt wird — nicht im Jahr der Zahlung.
Das ist keine Steuerberatung. Für deine Situation wende dich an einen Steuerberater.
Wenn du tiefer in die WEG-Themen einsteigen willst — von der Abrechnung bis zur Rücklage — findest du alles gebündelt im WEG-Ratgeber für Berliner Eigentümer.