Die Peterssche Formel klingt kompliziert — ist sie nicht. Sie ist der anerkannte Standard zur Berechnung der WEG-Instandhaltungsrücklage und wird von Gerichten, Gutachtern und Verwaltern gleichermaßen verwendet. Wer sie einmal versteht, kann in 5 Minuten prüfen ob die eigene WEG im sicheren Bereich liegt.
Die Peterssche Formel für die WEG-Instandhaltungsrücklage lautet: Jahresbeitrag = Neubaukostenwert des Gebäudes × 0,8 bis 1,5 %. Der Neubaukostenwert ergibt sich aus: Wohnfläche (m²) × aktuelle Neubaukosten je m² (Berlin 2026: ca. 2.200–3.000 €). Die Peterssche Formel ist anerkannter Mindeststandard nach §19 WEG und wird in der WEG-Rechtsprechung regelmäßig als Maßstab herangezogen.
Was ist die Peterssche Formel — und woher kommt sie?
Die Peterssche Formel wurde von dem deutschen Bausachverständigen Prof. Hans-Joachim Peters entwickelt und hat sich in der deutschen WEG-Rechtspraxis als Standard etabliert. Sie basiert auf der Erfahrung, dass ein Gebäude über seine Nutzungsdauer von ca. 80 Jahren im Durchschnitt 1–1,5× seinen Neubaukostenwert an Instandhaltungskosten verursacht.
Daraus folgt die Formel: Wenn ein Gebäude im Wert von 1 Mio. € über 80 Jahre ca. 1–1,2 Mio. € Instandhaltung benötigt, müssen jährlich ca. 12.500–15.000 € (= 1–1,5 %) zurückgelegt werden.
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Rücklage Risikocheck starten →Schritt-für-Schritt-Anleitung: Peterssche Formel berechnen
Schritt 1 — Wohnfläche des Gesamtgebäudes ermitteln
Nicht deine Wohnungsfläche — die gesamte Wohnfläche aller Einheiten zusammen. Steht in der Teilungserklärung oder der Jahresabrechnung.
Beispiel: 8 Wohnungen à 75 m² = 600 m² Gesamtfläche
Schritt 2 — Neubaukostenwert berechnen
Neubaukostenwert = Gesamtwohnfläche × aktueller Neubaukostenwert je m². Berliner Neubaukosten 2026 nach Baujahrkategorie:
| Gebäudetyp | Neubaukostenwert 2026 |
|---|---|
| Einfache Ausstattung | 2.200 €/m² |
| Mittlere Ausstattung | 2.500 €/m² |
| Gehoben | 3.000 €/m² |
| Denkmalschutz / Luxus | 3.500+ €/m² |
Beispiel: 600 m² × 2.500 €/m² = 1.500.000 € Neubaukostenwert
Schritt 3 — Jahres-Richtwert berechnen
- Untere Grenze: Neubaukostenwert × 0,8 %
- Obere Grenze: Neubaukostenwert × 1,5 %
Beispiel: 1.500.000 € × 0,8 % = 12.000 €/Jahr (Minimum)
Beispiel: 1.500.000 € × 1,5 % = 22.500 €/Jahr (Empfehlung)
Schritt 4 — Pro-Kopf-Anteil berechnen
Jahresbetrag ÷ Anzahl Eigentümer = monatliche Zusatz-Rücklage pro Einheit.
Beispiel bei 8 Eigentümern: 12.000 € ÷ 8 = 1.500 €/Jahr = 125 €/Monat pro Einheit
SARA rechnet die Peterssche Formel automatisch wenn du Wohnfläche und Baujahr eingibst. Du siehst sofort ob eure aktuelle Rücklage im GRÜNEN, GELBEN oder ROTEN Bereich liegt — und wie viel fehlt.
SARA liefert Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Altbau vs. Neubau — wer braucht mehr Rücklage?
Gegenintuitiv: Neubauten brauchen proportional oft mehr Rücklage als Altbauten — weil sie mit teuren Systemen ausgestattet sind (Aufzüge, Tiefgaragen, komplexe Haustechnik) die alle gleichzeitig nach 20–30 Jahren Erneuerung brauchen.
Altbauten ohne Aufzug und mit einfacher Technik haben dagegen überschaubarere Kostenpositionen — aber höheren Bedarf bei Fassade, Dach und Heizung.
Richtwerte nach Gebäudeart und Wohnfläche 1.000 m²
| Gebäudeart | Neubaukostenwert | Jahres-Minimum | Jahres-Empfehlung |
|---|---|---|---|
| Einfacher Altbau | 2.200 €/m² | 17.600 € | 33.000 € |
| Mittelklasse | 2.500 €/m² | 20.000 € | 37.500 € |
| Neubau mit Aufzug | 3.000 €/m² | 24.000 € | 45.000 € |
Häufige Fehler beim Anwenden der Petersschen Formel
- Fehler 1: Kaufpreis statt Neubaukostenwert verwenden → Der Kaufpreis enthält Boden, Marktlage und Lageprämien — er ist kein Maßstab für Instandhaltung.
- Fehler 2: Nur die eigene Wohnfläche nehmen → Die Formel bezieht sich auf das Gesamtgebäude. Teile durch Miteigentumsanteile um den eigenen Anteil zu berechnen.
- Fehler 3: Bereits geplante Sanierungen ignorieren → Wenn in 5 Jahren das Dach kommt, muss die Rücklage entsprechend höher sein.
→ Rücklage zu niedrig: Was jetzt zu tun ist · Sonderumlage verhindern →
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