Die Jahresabrechnung kommt — und irgendwo auf Seite 4 steht der Rücklagenstand. Meist eine Zahl im fünfstelligen Bereich. Aber ist sie gut? Zu niedrig? Reicht sie für das Dach, das in 5 Jahren fällig wird? Die meisten Eigentümer wissen es nicht. Und die meisten Verwalter sagen es ihnen nicht.
Die Instandhaltungsrücklage nach §19 WEG muss nach herrschender Meinung mindestens der Petersschen Formel entsprechen: 0,8–1,5 % des Neubauwertes jährlich. Für ein Berliner Mehrfamilienhaus mit 1.000 m² Wohnfläche und einem Neubaukostenwert von ca. 2.500 €/m² wären das 20.000–37.500 € jährlich für die gesamte WEG. WEGs die dauerhaft darunter liegen gelten als unterfinanziert und haben ein erhöhtes Sonderumlage-Risiko.
Was §19 WEG wirklich fordert
Seit der WEG-Reform 2020 schreibt §19 Abs. 2 Nr. 4 WEG ausdrücklich vor, dass die Gemeinschaft eine "angemessene" Instandhaltungsrücklage bilden muss. Was "angemessen" bedeutet, definiert das Gesetz bewusst nicht — das sorgt für Spielraum, den viele Verwalter zu ihren Gunsten nutzen.
In der Praxis sind drei Bewertungsmaßstäbe anerkannt: die Peterssche Formel, der Sachwertansatz und baujahrbezogene Tabellenwerte. Der BGH hat sich noch nicht auf einen festgelegt. In der Mehrheit der WEG-Urteile gilt die Peterssche Formel als "angemessener Mindeststandard".
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Die Peterssche Formel ist einfach: Multipliziert den Neubaukostenwert eures Gebäudes mit 0,8–1,5 %. Das Ergebnis ist der Jahresbetrag den eure WEG in die Rücklage einzahlen sollte.
Richtwerte nach Gebäudegröße (Neubaukostenwert 2.500 €/m²)
| Wohnfläche | Jahres-Richtwert (0,8 %) | Jahres-Richtwert (1,5 %) | Pro Einheit (10 WE) |
|---|---|---|---|
| 500 m² | 10.000 € | 18.750 € | 1.000–1.875 € |
| 1.000 m² | 20.000 € | 37.500 € | 2.000–3.750 € |
| 1.500 m² | 30.000 € | 56.250 € | 3.000–5.625 € |
| 2.000 m² | 40.000 € | 75.000 € | 4.000–7.500 € |
Richtwerte auf Basis Berliner Neubaukostenwerte 2026. Tatsächliche Werte je nach Lage, Baujahr und Ausstattung.
Warum der Neubaukostenwert — nicht der Kaufpreis
Viele Eigentümer machen den Fehler, den Kaufpreis ihrer Wohnung als Basis zu nehmen. Das ist falsch. Maßgeblich ist der Neubaukostenwert des gesamten Gebäudes — was es kosten würde, es heute neu zu bauen. In Berlin liegt dieser Wert 2026 bei ca. 2.200–3.000 €/m² Wohnfläche je nach Ausstattung.
Wann ist eure Rücklage zu niedrig?
Drei Warnsignale aus der Jahresabrechnung:
- Die jährliche Zuführung liegt unter 5 €/m² Wohnfläche — Das ist der einfachste Richtwert. Unter 5 €/m²/Jahr ist fast immer zu wenig.
- Der Rücklagenstand ist kleiner als das Dreifache des Jahreshausgeldes — Faustregel aus der Praxis: eine WEG sollte mindestens 3 Jahresbeiträge als Reserve haben.
- Große Sanierungen stehen an und die Rücklage wächst langsam — Wenn Heizung, Dach oder Fassade in den nächsten 10 Jahren fällig werden, sollte die Rücklage heute schon auf Zielgröße sein.
→ Sonderumlage verhindern: 5 Frühwarnsignale · Peterssche Formel Schritt für Schritt →
Was tun wenn die Rücklage zu niedrig ist?
- Schritt 1: Berechnet den Soll-Wert nach Petersscher Formel (Tabelle oben).
- Schritt 2: Vergleicht mit dem aktuellen Rücklagenstand aus der Jahresabrechnung.
- Schritt 3: Berechnet die Lücke — und wie viel pro Jahr zusätzlich nötig wäre.
- Schritt 4: Beantrage auf der nächsten Eigentümerversammlung eine Erhöhung des Hausgeldes um den Fehlbetrag.
Als Eigentümer kannst du diesen Antrag selbst stellen — du brauchst dafür keinen Verwalter. Eine einfache Mehrheit genügt für die Erhöhung.
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