7 Warnsignale — deine Hausverwaltung muss weg
- Keine Reaktion auf Anfragen innerhalb von 7–14 Tagen (gesetzliche Antwortpflicht: „angemessene Frist")
- Jahresabrechnung kommt regelmäßig zu spät oder enthält Fehler. Lass die Jahresabrechnung der alten Verwaltung durch SARA automatisch prüfen bevor du unterschreibst.
- Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden nicht oder verzögert umgesetzt
- Verwaltungsgebühr steigt jährlich ohne nachvollziehbare Begründung
- Verwaltervertrag enthält Klauseln für nicht autorisierte Sondervergütungen
- Eigentümerversammlung wird nicht jährlich einberufen (Pflicht nach §24 WEG)
- Kein Onlinezugang zu Dokumenten, keine digitale Kommunikation
SARA erkennt Fehler in der Jahresabrechnung die auf eine schlechte Hausverwaltung hindeuten: falsche Verteilerschlüssel, nicht gebuchte Rücklagen, doppelt berechnete Positionen. SARA gibt dir Fakten für die Eigentümerversammlung statt Bauchgefühl.
Die rechtliche Grundlage — §26 WEG
Der Verwalter kann jederzeit durch Beschluss abberufen werden (§26 Abs. 3 WEG) — einfache Mehrheit auf der Eigentümerversammlung. Der Verwaltervertrag läuft ggf. weiter — hier liegt der Haken. Typisch: 3 Jahre Vertragslaufzeit, 6 Monate Kündigungsfrist. Bei Abberufung ohne wichtigen Grund: Schadensersatzanspruch des Verwalters möglich.
Wichtiger Grund (außerordentliche Kündigung sofort möglich): Veruntreuung, grobe Pflichtverletzung, strafbare Handlung. Hier gilt keine Kündigungsfrist. Tipp: Verwaltervertrag immer auf max. 3 Jahre + klare Kündigungsfristen begrenzen.
Schritt-für-Schritt Wechselprozess
- Dokumentation sammeln — Alle Vorfälle (nicht beantwortete Mails, verspätete Abrechnungen, nicht umgesetzte Beschlüsse) schriftlich festhalten
- Beirat einbeziehen — Beirat kann außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen oder beim Verwalter beantragen. Was der WEG-Beirat bei einem Verwalterwechsel konkret tun kann.
- Neue Verwaltung vorab finden — Mindestens 3 Angebote einholen, Referenzen von anderen Berliner WEGs prüfen, DDIV-Mitgliedschaft als Qualitätsmerkmal
- TOP auf Eigentümerversammlung stellen — „Abberufung des aktuellen Verwalters + Wahl des neuen Verwalters" als kombinierten Beschluss. Mehr zur Vorbereitung im Artikel Eigentümerversammlung richtig vorbereiten
- Beschluss mit einfacher Mehrheit — Abberufung und Wahl des Nachfolgers in einer Versammlung möglich
- Übergabe organisieren — Alle Dokumente, Konten, Rücklage, Wartungsverträge müssen übergeben werden (gesetzlich: unverzüglich)
- Verwaltervertrag kündigen oder aufheben — Bei wichtigem Grund: sofort. Sonst: Vertragslaufzeit prüfen, ggf. Aufhebungsvertrag verhandeln
Checkliste für die neue Hausverwaltung
FAQ
Alle Themen rund um deine WEG im Überblick: Der komplette WEG-Ratgeber Berlin.
Weitere häufige Fragen zum Thema WEG findest du in unserem WEG FAQ 2026.