Ein nasser Fleck unter dem Balkon, ein Riss im Beton, abplatzende Fliesen — und sofort ist die Frage da: Muss ich das selbst zahlen oder die Gemeinschaft? Beim Balkon ist die Antwort wichtiger als bei fast jedem anderen Bauteil, denn eine Balkonsanierung in einem Berliner Altbau kostet oft 5.000 bis 15.000 € pro Balkon. Wer hier falsch zuordnet, zahlt schnell vier- oder fünfstellig zu viel. Die gute Nachricht: Das Gesetz ist klarer, als die meisten denken. Du musst nur wissen, wo die Grenze zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum verläuft.
Die Grundregel: Konstruktion gegen Oberfläche
Beim Balkon gilt eine einfache Faustregel: Alles, was den Balkon trägt, hält und schützt, gehört der Gemeinschaft. Alles, was nur obenauf liegt und nur dich betrifft, kann Sondereigentum sein. Die Balkonplatte ragt aus der Fassade heraus, sie ist Teil der Gebäudekonstruktion — also Gemeinschaftseigentum. Die Abdichtung darunter schützt das ganze Haus vor Wasser — also Gemeinschaftseigentum. Das Geländer hält dich davon ab zu stürzen — also Gemeinschaftseigentum.
Sondereigentum kann nur das sein, was du ohne Folgen für Bestand und Sicherheit des Gebäudes verändern könntest: der obere Bodenbelag, der nicht der Abdichtung dient, der Innenanstrich, die Innenseite der Balkontür und bewegliche Blumenkästen. Aber Achtung: Sondereigentum entsteht nur, wenn deine Teilungserklärung diese Teile ausdrücklich zuordnet. Tut sie das nicht, bleibt alles Gemeinschaftseigentum.
Was gehört wohin? Die Zuordnung im Überblick
Diese Tabelle zeigt die typische Zuordnung. Sie ersetzt nicht den Blick in deine Teilungserklärung, gibt dir aber die richtige Erwartung:
| Bauteil | Zuordnung |
|---|---|
| Balkontür — Außenhaut | Gemeinschaftseigentum (Fassade) |
| Balkontür — Innenseite / Griff | Sondereigentum (wenn zugeordnet) |
| Bodenbelag (Fliesen / Holz obenauf) | Sondereigentum (wenn zugeordnet) |
| Abdichtung / Estrich darunter | Gemeinschaftseigentum (zwingend) |
| Geländer / Brüstung | Gemeinschaftseigentum (Sicherheit) |
| Außenputz | Gemeinschaftseigentum (Fassade) |
| Blumenkästen (beweglich) | Sondereigentum |
Typische Zuordnung nach §5 WEG. Im Zweifel gilt deine Teilungserklärung — und das gesetzlich zwingende Gemeinschaftseigentum geht immer vor.
Wer die Logik dahinter komplett verstehen will, findet sie in der vollständigen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum.
Was die BGH-Rechtsprechung zu Balkonen sagt
Der entscheidende Hebel steht in §5 Abs. 2 WEG: Teile, die für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind, sind zwingend Gemeinschaftseigentum — auch wenn die Teilungserklärung etwas anderes behauptet. Genau hier setzt die ständige BGH-Rechtsprechung an. Sie ordnet alle tragenden und der Sicherheit dienenden Teile des Balkons konsequent dem Gemeinschaftseigentum zu.
Das betrifft die Balkonplatte und die gesamte Konstruktion, die Abdichtung und Isolierung, die Brüstung beziehungsweise das Geländer, den Außenputz und die Außenhaut der Balkontür. Diese Teile lassen sich nicht durch eine Klausel in der Teilungserklärung zu deinem Sondereigentum machen — eine solche Klausel wäre an dieser Stelle unwirksam. Praktisch heißt das: Selbst wenn in deiner Teilungserklärung steht „der Balkon gehört zum Sondereigentum", bleibt die Abdichtung Sache der Gemeinschaft. Eine eigene Aktenzeichen-Liste brauchst du nicht; was zählt, ist das gefestigte Prinzip.
Was tun bei Balkonschäden?
Stell dir vor, an deiner Decke zeigt sich ein Feuchtigkeitsfleck, weil die Abdichtung des Balkons darüber undicht ist. Oder im Beton der Balkonplatte bilden sich Risse, und die Bewehrung beginnt zu rosten. In beiden Fällen ist klar: Das Bauteil ist Gemeinschaftseigentum, also muss die WEG handeln — und zwar nicht der einzelne Eigentümer, dessen Balkon betroffen ist.
Dein Schritt ist deshalb nicht der Anruf beim Handwerker, sondern die Meldung an die Verwaltung. Du dokumentierst den Schaden mit Fotos und forderst die Verwaltung schriftlich auf, tätig zu werden. Die WEG ist zur ordnungsmäßigen Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet — sie kann eine notwendige Reparatur nicht einfach aussitzen. Wird der Schaden ignoriert und vergrößert er sich, drohen höhere Folgekosten, die am Ende alle tragen.
Ob der Schaden über die Gebäudeversicherung läuft, hängt von der Ursache ab. Welche Policen die Gemeinschaft hat und was sie abdecken, liest du im Überblick zu WEG-Versicherungen und was sie abdecken.
Sonderumlage für die Balkonsanierung
Müssen mehrere oder alle Balkone eines Berliner Altbaus saniert werden, kommen schnell hohe Summen zusammen. Bei 5.000 bis 15.000 € pro Balkon und einem Haus mit zwölf Einheiten landest du leicht im sechsstelligen Bereich. Reicht die Instandhaltungsrücklage nicht aus, beschließt die WEG eine Sonderumlage.
Die Sonderumlage wird auf der Eigentümerversammlung beschlossen und in der Regel nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ein Beispiel: Beträgt die Gesamtsumme 120.000 € und hältst du 1/12 der Anteile, trägst du rund 10.000 €. Du kannst dich gegen den Bedarf nicht wehren, wohl aber gegen einen fehlerhaften Beschluss. Wie Sonderumlagen formal zustande kommen und wann sie angreifbar sind, erklärt der Beitrag dazu, wie Sonderumlagen beschlossen werden.
SARA liest die Teilungserklärung und die Jahresabrechnung und zeigt dir, welche Balkonkosten der Gemeinschaft zugeordnet sind. Taucht in deiner Abrechnung eine Balkonreparatur auf, die eigentlich Gemeinschaftseigentum betrifft, aber dir allein angelastet wird, meldet SARA das — bevor du eine Rechnung zahlst, die nicht deine ist.
SARA liefert Orientierung und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.
Warum die Teilungserklärung der erste Blick ist
Egal worum es beim Balkon geht — der erste Griff ist immer deine Teilungserklärung. Nur sie sagt dir, ob der obere Bodenbelag, der Innenanstrich und die Innenseite der Balkontür tatsächlich zu deinem Sondereigentum erklärt wurden oder ob alles Gemeinschaftseigentum geblieben ist. Steht dort nichts Ausdrückliches, bleibt der Balkon im Zweifel komplett Gemeinschaftseigentum.
Wichtig bleibt dabei: Die Teilungserklärung kann Sondereigentum nur im gesetzlich zulässigen Rahmen zuordnen. Was nach §5 Abs. 2 WEG zwingend der Gemeinschaft gehört — Konstruktion, Abdichtung, Geländer, Außenputz —, kann sie dir nicht aufbürden. Lies die Erklärung deshalb immer mit diesem Filter: Erst prüfen, ob ein Teil überhaupt sondereigentumsfähig ist, dann prüfen, ob er auch wirklich zugeordnet wurde.
Wenn du tiefer in alle Balkon-, Kosten- und Beschlussfragen einsteigen willst, findest du den Überblick im WEG-Ratgeber für Berliner Eigentümer.
Die drei häufigsten Balkon-Streitpunkte
In Berliner Altbau-WEGs landen drei Konflikte immer wieder auf der Tagesordnung — und fast alle drehen sich um die Grenze zwischen Gemeinschaft und Sondereigentum.
1. Der undichte Belag. Ein Eigentümer hat seinen Balkon neu gefliest, Wasser dringt in die Wohnung darunter. Streit: Wer zahlt? Antwort: Die Abdichtung darunter ist Gemeinschaft — wenn sie versagt, zahlt die WEG. Hat aber der neue Belag die Abdichtung beschädigt, kann der Eigentümer in die Pflicht kommen. Hier entscheidet ein Gutachten.
2. Die Markise oder Verglasung. Anbauten verändern die Fassade — also Gemeinschaftseigentum. Ohne Beschluss riskierst du den Rückbau, selbst wenn der Balkon „dein" Sondereigentum ist.
3. Das marode Geländer. Ein Geländer ist Sicherheitsbauteil und damit zwingend Gemeinschaftssache. Wartet die WEG zu lange mit der Sanierung, haftet sie — nicht der einzelne Eigentümer. Ein zu niedriges oder rostiges Geländer gehört deshalb auf die nächste Versammlung.
Die WEG-Gebäudeversicherung greift bei vielen Balkonschäden — aber nicht bei jedem. Welche Schäden gedeckt sind und wo du selbst vorsorgen musst, liest du in der Übersicht zu den WEG-Versicherungen.