Was das GEG 2026 für WEGs bedeutet
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) schreibt für Neubauten und bei Eigentümerwechsel bestimmte Energiestandards vor. Für Bestandsgebäude in WEGs gilt: kein pauschaler Zwang zur Komplettsanierung — aber konkrete Nachrüstpflichten, die seit 2026 schärfer greifen.
Die wichtigsten Pflichten im Überblick:
- Oberste Geschossdecke dämmen — sofern noch nicht erfolgt und zugänglich
- Heizungsrohre in unbeheizten Räumen (Keller, Dachboden) dämmen
- Veraltete Konstanttemperaturkessel (Baujahr vor 2000) tauschen
Die wichtigste neue Regel beim Heizungstausch: Jede neue Heizungsanlage muss zu mindestens 65% aus erneuerbaren Energien betrieben werden. Das betrifft die gesamte WEG — nicht einzelne Einheiten.
Was das für dein Hausgeld bedeutet, erklärt der Artikel Dein Hausgeld ist gestiegen — denn Sanierungskosten fließen direkt in den Wirtschaftsplan und damit in deine monatliche Zahlung.
Wer muss was beschließen — und welche Mehrheit braucht es?
Der entscheidende Unterschied: gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme oder freiwillige Modernisierung.
Gesetzlich vorgeschrieben (z.B. GEG-Nachrüstpflicht Heizung): Einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen reicht. Kosten werden nach Miteigentumsanteilen (MEA) auf alle verteilt. Kein einzelner Eigentümer kann die Maßnahme dauerhaft blockieren.
Freiwillige energetische Modernisierung (z.B. Fassadendämmung über das GEG-Minimum hinaus): Qualifizierte Mehrheit erforderlich — mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile.
In Berlin haben 68% der Gebäude aus Baujahr 1960–1985 noch keine vollständige energetische Sanierung der Heizungsanlage. SARA prüft ob deine WEG betroffen ist — und welche Pflichten konkret anstehen.
Berliner Altbau-Realität — was konkret ansteht
Typische Berliner WEG-Gebäude fallen in drei Bauepochen mit unterschiedlichem Sanierungsbedarf:
- Gründerzeit (1890–1920): Massive Außenwände, oft keine Kellerdeckendämmung, Einzelöfen oder Nachkriegsheizung
- Nachkriegsbau (1950–1970): Konstanttemperaturkessel häufig noch in Betrieb, keine Dachdämmung
- Plattenbau (1970–1990): Fernwärme-Umstieg bei Heizung, Fenster und Fassade oft noch Erstausstattung
Häufigste offene GEG-Pflichten in Berliner WEGs: Heizungsanlage (Konstanttemperaturkessel vor Baujahr 2000), Kellerdeckendämmung, Dachdämmung.
Kostenschätzung für eine 12-Parteien-WEG in Berlin (nach BAFA-Förderung):
| Maßnahme | Gesamtkosten WEG | Pro 80-m²-Einheit (nach Förderung) |
|---|---|---|
| Wärmepumpe komplett | 60.000–100.000 € | 3.500–6.000 € |
| Kellerdeckendämmung | 8.000–15.000 € | 650–1.250 € |
| Dachbodendämmung | 12.000–25.000 € | 1.000–2.100 € |
Richtwerte inkl. BAFA-Förderung (15–35% je nach Maßnahme). Tatsächliche Kosten abhängig von Gebäudezustand und Ausführung.
Fördermittel — was die WEG beantragen kann
Vor jeder Maßnahme lohnt sich der Blick auf die Förderlandschaft:
- BEG (Bundesförderung effiziente Gebäude): 15–35% Zuschuss je nach Maßnahme und Effizienzklasse — direkt für die WEG beantragbar
- BAFA-Antrag: Stellt der Verwalter für die WEG — immer VOR Auftragserteilung an das Handwerksunternehmen. Danach verfällt die Förderung.
- KfW-Kredit (Programm 261): Günstige Zinsen für die gesamte WEG, Anteil pro Eigentümer nach MEA
Das gilt immer: Förderantrag IMMER vor Auftragserteilung stellen. Wer das vergisst, verliert die gesamte Förderung — kein Ausnahmeantrag möglich.
Wie eine unerwartete Sonderumlage für die Sanierung aussehen kann und wie du dich schützt, erklärt der Artikel Sonderumlage WEG. Was eine Sonderumlage in der WEG bedeutet — und wie du dich schützt.
Dein Aktionsplan — was jetzt zu tun ist
- Baujahr + Heizungsanlage prüfen: Wann wurde die Heizung zuletzt erneuert? Konstanttemperaturkessel vor 2000 sind nachrüstpflichtig.
- Energieausweis anfordern: Pflichtdokument — gibt Überblick über Energieeffizienzklasse und zeigt Handlungsbedarf auf einen Blick.
- Wirtschaftsplan prüfen: Sind Sanierungskosten eingeplant? Reicht die Instandhaltungsrücklage für die nächsten 5–10 Jahre? Ob eure Instandhaltungsrücklage für eine Sanierung reicht — mit Rechenbeispiel.
- Eigentümerversammlung: Tagesordnungspunkt „GEG-Nachrüstpflichten" beantragen — du hast das Recht, Punkte auf die Agenda zu setzen.
- Fördermittelberatung: BAFA-Erstberatung ist kostenlos. Immer vor Beschlussfassung — danach ist der optimale Antragszeitpunkt verpasst.
- Mehrheit sichern: Gesetzliche Pflichtmaßnahmen brauchen nur einfache Mehrheit. Bereite Zahlen und Vergleichswerte vor — das überzeugt auch skeptische Miteigentümer.
FAQ
Alle Themen rund um deine WEG im Überblick: Der komplette WEG-Ratgeber Berlin.
Weitere häufige Fragen zum Thema WEG findest du in unserem WEG FAQ 2026.
SARA prüft ob deine WEG GEG-Nachrüstpflichten hat — und zeigt dir welche Fördermittel du beantragen kannst, bevor du einen Beschluss fasst.